地铁助推城区房价 一二手楼都涨了

东莞地铁2号线终于在上周五正式开通了，地铁效应在楼市已经初步显现。日前，东莞南城一宗商服地块以楼面地价7789元/平方米高价成交，上周末，常平一莞惠城轨边上楼盘开盘热销……与此同时，地铁沿线二手楼市房价上涨明显，业主捂盘，买家担心房价上涨急于入市。地铁2号线的开通让东莞地铁沿线楼市再度掀起一股成交热潮。

文/广州楼盘日报记者蒋幸端

图/广州日报记者石忠情

市场行情

地铁沿线商服用地高价成交

日前编号为2016WG014、位于东莞南城莞太路与环城路交汇处的一宗商服用地经过4家房企34轮的激烈争夺，最终被上海楼盘富利腾房地产开发有限公司以总价6.39亿元拍下，成为新的南城商业用地“”。据了解，该公司为阳光城(000671,股吧)集团子公司，又一家全国知名品牌房企高调拍地进入东莞。

根据东莞国土资源交易站信息显示，该地块折合成交楼面价约7789元/平方米，溢价率达179.7%。业内人士认为，该地块之所以被高价拍下，地铁2号线的开通起到了很大的刺激作用。瑞峰置业市场研究部介绍，地块位于南城8,股吧)，与万科金域华府及城市风景街仅隔1条街，配套完善，随着地铁2号线的开通，该区域有望成为与鸿福商圈平起平坐的商业重地。

地铁2号线的开通让人们对地铁口物业充满了期待，莞惠城轨地铁口物业也迎来热销。上周末，常平一楼盘借助其位于地铁口优势和合理定价，开盘当天被深圳楼盘客抢购一空。业内人士认为，地铁开通或将吸引更多深圳客来东莞置业。

主城区：开发商蓄势涨价 业主见势抬价

受到地铁2号线开通影响，进入5月份，东莞主城区一二手房涨价明显。

根据东莞市统计局公布的最新数据显示，4月东莞主城区中，东城新建商品住宅均价为14467元/平方米，南城均价为16074元/平方米，莞城为11918元/平方米，万江为10265元/平方米。

随着地铁2号线开通，日前，不少楼盘放出风声准备涨价。位于东城的光大天骄御峰距离地铁2号线鸿福路站不远，未来还有地铁1号线经过，地理位置十分优越。记者在踩盘时了解到，该楼盘近期推出的最新一期产品定价或将在2.5万元/平方米左右，而最初开盘时该楼盘的销售价格仅为1.3万元/平方米。

与价格高昂的一手房相比，二手房价格相对较低，而且不少楼盘位置好，配套完善受到购房者的青睐。但是随着地铁2号线的开通，地铁沿线二手房价格也出现快速的攀升，记者了解到，近期东莞南城不少地铁沿线楼盘放盘价格上涨明显，如南城世纪城幸福公馆不少两房两厅户型放盘单价达到1.4万元/平方米，西平早期楼盘格林小城三房放盘单价也同样在1.4万元/平方米以上。而一直以来放盘价格较高的景湖时代城有业主放盘单价高达1.8万元/平方米，但在4月份，该楼盘不少业主放盘价已经回落至1.4万元/平方米左右。

其他镇街

石龙：交通利好 后劲十足

今年以来，由于深圳客的到来，石龙房价迅速上涨至1万元/平方米，受益地铁2号线开通影响，大石龙片区楼市逐渐火热。瑞峰置业市场研究部相关人士介绍，近年来由于规划的利好、火车站的落成、地铁2号线的建设，石龙楼市价值再度升级，新鸿基、嘉宏、海伦堡、广裕等品牌房企陆续进驻。业内人士表示，地铁开通后石龙还将吸引到更多珠三角的购房者来此置业，届时房价或将继续上涨。

茶山：市区上班 茶山居住

茶山是受到地铁2号线影响最为明显的镇区之一。小小的一个镇街目前出现了大量楼盘有待开发入市。

记者了解到，目前茶山房价仍处于较低水平，由于其地理位置位于石龙和东城中间，也将会有许多购房者因为市区房价太高而外溢至周边镇区买房，临近市区又位于轻轨沿线的茶山将会接纳这些购房需求。

虎门：莞深融合 率先受益“镇改市”预期让许多购房者看好虎门楼市前景，而地铁2号线的开通，更是让深圳客在虎门居住生活更为便利。

自去年开始，虎门成为深圳客最为青睐的镇区之一。其中南部湾万科城成交火热，量价上升迅速，受到火热进入虎门购房的深圳客影响极大，在购买该楼盘的购房者当中，有相当大一部分人是来自深圳的投资客。业内人士认为，地铁2号线开通，虎门进一步承接深圳客外溢，成为莞深融合的最早的获益者，深圳客进入虎门置业将更为明显。

分析：缺乏刚需户型，主城区二手房大社区受宠

目前东莞主城区一手住宅极少，且以大户型为主。业内人士认为，城区一二手房涨价的一个重要原因是目前新房供应量太少，几乎没有适合刚需的一手住宅供应，一手房供应以小户型公寓和大户型为主。这也造成了主城区一手房价格高昂，大户型总价太高，许多购房者买不起，只能购买二手房，并且推动二手房价上涨的现象。

李先生自去年年中开始在东莞城区物色新房，最后还是放弃了购买新房的意愿，而是在南城一个大的小区里买了一套没有装修的二手房，“一手房面积大、价格高，一套总价要两三百万元。”而他购买的二手房是一套毛坯小三房，总价只需要110万元。

周女士也是自去年就有买房的打算。随着宝宝的出生，她原来居住的小两房已经不再适合一家人居住，她打算换一套大一点的房子。但是了解后发现，东莞城区基本上没有适合刚需的新房，大户型总价高又超出了预算。周女士告诉记者，如果没有合适的房子，她打算将自己的小两房出租出去，然后换一个大的小区租房住。

买卖双方博弈：

卖家：担心卖房后买不起房

今年城区二手房楼市像坐上“过山车”，2、3月份深圳客推高房价上涨，4月份随着深圳客撤离理性回落，5月份东莞地铁2号线开通在即，城区二手房价再度攀升，业主反价甚至捂盘观望。

林先生在南城有一套50多平方米的小户型，上周他打算以1.2万元/平方米出售，一周后，他决定提高至1.3万元/平方米，甚至有些犹豫要不要卖出去。林先生的房子在2013年购买时才7000多元/平方米，一直以租抵贷。现在城区二手房市场形势大好，林先生反倒有些不愿意卖了。因为目前一手房价太高，卖出去以后手上有了现金却没有找到更好的投资渠道，他认为还不如将房子继续出租。

南城的黄先生在2013年将自己的两房卖掉准备换房，“去年放盘的总价是140万元，今年基本上是180万元了，而且还没有房子放出来。”黄先生告诉记者，因为地铁的开通，心水楼盘的单价已涨到1.8万元/平方米了，“卖了房后就买不起房了，早知道还不如不卖。”

买家：不买担心还要涨价

江小姐在南城有一套70多平方米的两房离地铁2号线地铁口不远，未来还有1号线经过，楼盘的位置很好，也吸引了许多买家的关注。4月份放盘时中介给她的建议是1.2万元/平方米，5月竟然有买家愿意出价到1.37万元/平方米，而且还担心她不愿意卖。江小姐告诉记者，她犹豫了几天没答应卖，着急的买家就已经出手买了另外一套房子。

因为担心地铁开通后房子涨价，不少买家急着买房。陈先生从去年底开始看房，3月份东莞城区二手房价太高，他决定暂时不买了，但是随着地铁的开通，他担心后市房价还要再涨，只好赶紧入市买房。

提醒：

不是所有的地铁物业都会涨

进入4月以来，东莞住宅成交量跌价涨，观望氛围仍在蔓延。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，5月16日~5月22日，全市一手住宅签约14.8万平方米，环比前一周增加2成，成交量触底反弹；一手住宅成交均价16353元/平方米，环比上涨2564元/平方米，涨幅达2成，房价已经连续五周环比上涨，并创下了年内单周最高房价。

中原研究部监测数据显示，近期住宅成交量大幅反弹，实际上贡献最大的卓越蔚蓝山和君汇半岛花园是4月底开盘的项目。从成交楼盘看，普通住宅成交套数超过10套的项目数已连续3周持续减少，反映出认购市场较为低迷，市场成交乏力。

地铁开通后真的会推动房价上涨吗？从事多年地产中介行业的唐先生表示，随着地铁2号线的开通，“地铁效应”预计在5、6月份会最为明显，与地铁口临近的部分楼盘价格会出现一轮波动上涨。但随着地铁开通一段时间后，地铁的实际使用和影响的真实情况体现出来，房价也会逐渐恢复平稳。

不过，也有业内人士提醒，并不是所有的地铁沿线物业都会快速上涨、有很好的投资价值，有部分地铁沿线物业由于早期被开发商提高价格销售，已经被提前透支了升值潜力。“从其他城市情况来看，也有不少地铁沿线物业并没有出现明显涨价，地铁物业升值还要看地铁口的实际使用情况和位置。”他建议购房者在买房前综合考虑楼盘周边的配套和实际情况，不要盲目冲着地铁沿线物业买房。