城市观点论坛中国行北京圆桌：北上深的房价还会涨吗？

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2016-05-17 16:02

主持嘉宾：亿利金威控股股份有限公司总裁赵毅

讨论嘉宾：著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮；著名经济学家、中国农业银行(601288,股吧)首席经济学家向松祚；首都机场地产集团有限公司董事长李洪；阳光100中国控股有限公司常务副总裁范小冲；亿达中国控股有限公司执行董事高炜；路劲地产集团联席董事刁露；泰禾集团(000732,股吧)副总裁沈力男；旭辉集团副总裁兼北京楼盘区域事业部总经理孔鹏；万科高端事业部运营总监高兴；五矿营口楼盘产业园发展有限公司副总经理张百平；鼎信长城基金(博客,微博)董事长章华

赵毅：有点忐忑，第一次参加活动当主持人。不过台上坐的都是专家学者和行业内的大咖，这点忐忑我相信观众会看他们的表现，我就相对轻松一点。从去年下半年开始，应该说是房地产行业在新常态下承担了历史的一个重任，然后密集的发生和大力度的一些政策发布，最终在年底，房地产又承担起了支柱产业的作用，也就是说6.9%，在房地产去年下半年表现方面做出了应有的贡献。但是最后带来一个结果就是本来希望以去库存，分类调控为主要目的的政策，到春节前后出现了一线城市房价的暴涨，可能这也是根据政策导向这是意外的收获，或者说房价到今天为止出现这样的一些大的变化，可能与去年下半年一些政策有关系。

前面第一端的时候已经说了这个话题，我相信这个话题说起来简单，好像北上深这三个城市的房价还会涨吗？但是回答起来我相信并不简单，为了节省时间，希望各位嘉宾从这几个方面聚焦一下，首先从政策角度分化与调控，在这一轮房价的走向，让我们的各位从专家的解读中间有所收获。第二个，从土地共赢角度看看房价的未来，第三个可能这一次房价暴涨与改善性需求。第四个可能又是在发展模式方面，在一线城市房价上涨的过程中间，产业地产未来的方向和未来的走向，和房地产方面它的作用，从这四个角度看各位专家发表一下见解，首先请陈教授。我要稍微发挥一下主持人的权利。

陈淮：我刚才说房价会不会涨的问题就跟如同你会不会得病一样，你今天这么健康，谁敢说你以后不得病？百分百的说你还会得病，百分百的说房价会涨。因为你没说多长时间，明天？明年？还是三十年。

第二个，在这个周期内是有涨有跌，还是说一直涨？扯这两个问题说不清楚。我们大约的说，随着城市整个格局，整个城镇化的进程，房价会有越来越明显的波动周期，这已经是显而易见的。但是优质城市的资产会越来越贵，这也是符合规律的，就这么两点。其实你们老问就没意思，因为房价不涨了你卖吗？

赵毅：不想说另外一个问题，您在沙龙这一块是地产业非常关注的一个风向标，但是我想问的问题是这个分化，这一个政策是否达到目标，您怎么看这个事情？

陈淮：要说政府的政策达到目标没有，你分这个目标分为我刚才已经解释政策分三个层次：从短期看，稳定2016年经济增长这个目标，我们起了很重要的作用。一季度全国的房地产业成交面积比去年同期增长了34%，成交总额增长了54%，一半还多。那么我们支持刚才向博士使劲说一季度增长6.7%，和去年同期相比，这个6.7%放在房地产业的目标是非常大，然后活跃市场此前的不合时宜的政策，比如政府行政手段过多，不必要的行政手段退出达到了没有？这些方面都起了很重要的作用。但是我刚才说了，我们对分化这一件事估计的不充分，对去库存估计的过度了。说实话有些库存不是指望2016，或者三五年就能卖掉的，去库存不一定能卖掉，恐怕就是要搁置或者拆了，可能在十年之内人口都达不到这样的规模，就是嫁不出去了，别把去库存解释为一定要卖这个当成政策的目标。媒体喜欢把房价调下来当成政策的目标，老说政策调控变成空调，非得调成你买得起就叫达到目标了吗？

赵毅：好，谢谢。向博士，去年我印象很深的，您提出刚才说的两个数据，一个GDP增长最高，贡献率21%，第二是占有社会性金融资源41%，去年还引起现场的一个波动。今年您刚才一直发言，从我个人角度，我看的出来您在经济学方面可能对于房地产的研究，可能不如陈教授那么更专业，但是您从经济专家角度，您对房地产的一些提示，我想在座各位可能比较关注，我想您提一些个人的见解。

向松祚：我刚才演讲也说了，我从来没有否认，至少从量上来说房地产是中国经济的一个支柱产业，房地产对中国经济做出了很大的贡献，这个无法否认的，这不需要否认。

而且在过去这么多年，房地产本身在过去十多年的狂飙突进，它有它客观的必然性和客观的需求，这也是不可否认的。但是我们不能因为说它是一个支柱产业，或者它是一个对中国经济做出很大贡献，就认为我们现在房地产包括这些政策都是对的，或者中国经济增长就永远要依靠房地产。但是我认为我们今天很多地方政府仍然是这个思维，要稳增长，就把房子搞起来大家都买房，把土地搞上去。我认为这个里面隐含了巨大的风险，我刚才演讲已经说了，这个风险未来就是看谁来承担了，这个单谁来买了。所以我觉得都应该反思这个问题，这么一个国家的经济不行了，要稳增长了，总是想到房地产，我认为至少这种思维方式是非常麻烦的，也许还能搞几年吧，我看长期是巨大的麻烦。

赵毅：谢谢向教授。其实作为房地产从业人士，我想替房地产从业者说一句话。从2014年以来，我个人的看法，房地产转型这一块应该说是在历史上做得非常特别的一年，因为客户的变化，然后人口基数变化，去年所有发生的一切都在焦虑的情况下，都在想客户去年什么。所以我个人也写了很多文章，我把去年2015年定义为房地产业内的客户元年，就是正因为大家过了很多年的舒服的日子，在日子不好过的时候，大家开始真正琢磨怎么让客户愿意买你单，如果房地产做到这一点，我相信房地产就不需要改革，不知道在座的各位愿不愿意附和。下面是李总，您在产业地产方面做了很多工作，您能不能在这一块分享您的观点。

李洪：今天主题是北上深的房价会不会涨，但是主持人谈到产业地产，我就谈谈产业地产的看法。首都地产我们这几年一直在思考整个房地产行业确实面临一个很大的转型，未来的方向我认为应该往专业化、精细化方向发展，所以我们选择根据我们自身的条件选择做地产，主要针对未来经济的发展前景，结合我们自身的优势，来围绕机场周边做一些项目。

产业地产里面可能有些内容很多，有做各种各样的，有养老地产的、旅游地产的、文创的、创客的、孵化器等等方方面面，还有主题公园。我说实话，我自己做了这几年，我有几个观点：一是产业地产不是谁都能做的。产业地产要考虑的因素非常多，而且涉及到跟政府的关系，所以不是谁都能做的。二是产业地产不是在哪都可以做，或者是很轻易的就能复制的。因为我们看到华夏，他可能在固安那个地方搞的很好，在无锡楼盘可能也还干的不错，但是搬到沈阳会是什么结果？因为他的产业本身具有区域的选择性，不是说你原来跟他在这个地方合作的很好，但是你把它复制到别的地方去也很难实现。包括旅游地产也是同样的情况，一般咱们的景点，旅游地产一个比较大的难题就是它这个资源是的，但是它的季节性非常强，任何一个旅游景点它都有这个特点。所以我觉得第一个不是说谁都能做，第二个不是哪个地方都能做。三是在产业地产里面还有一个很重要的就是要把它的商业模式琢磨好。比如是这个养老地产大家都挺看好，未来中国社会老龄化非常严重，这种需求非常大，但是养老地产现在看也是感觉到还没有完全找到一个很好的模式，到底靠什么赚钱？因为你收费太贵可能这些人就不去了，而且现在中国提倡居家养老为主、社区养老为辅、其次才是机构言老。

赵毅：时间原因，您就对北上深这三个城市的房价，您个人判断。

李洪：我个人判断未来在短期之内会受影响。

赵毅：这个短期是多长时间？

李洪：短期我相信时间也不会太长，也就是三个月之内，短期之内会受影响。两个因素：一是调控政策确实影响了需求。比如限购，过去上海楼盘由两年社保一下变成五年社保，两年之后社保的这些人一下子买不了。还有一个刚才说的货币政策，因为房地产在某种意义上讲受货币影响非常大，过去说是稳健实际上是偏松的，我相信会恢复到中期，这是我想短期会受影响，但是长期因为还是供不应求，这几个城市已经从一些指标上就已经看出来了，所以明显是供不应求。

赵毅：谢谢。下一位范总，您是地产界的前辈，您对这个话题有什么观点？

范小冲：这个房价刚才我也同意前面的观点，前面实际上是在暴涨，现在货币政策已经有调整，而且本身它也在慢慢的会出现一个盘整。只要在泡沫崩掉之前如果没有出现泡沫的崩溃，这个房价的趋势在一线城市还是在涨的，因为人口也在涨，大家资源都在往这边集中。但是房地产公司实际上我觉得最呼吁的，就是希望政策要稳定预期，因为房地产是个大投资，而且长周期，但是你现在抢，大量的放地，然后一卖又限购又控制，最后就会使很多的企业对定政策，这就会使得市场的信息各处形成扭曲，会使得包括客户，包括市场，包括金融。所以这一种稳定的预期，我觉得比现在简单地说房价涨和跌，所以能够稳定预期，稳定政策这对房地产才是最关键的。

赵毅：下一位是高总，您对刚才那个话题个人的观点？

高炜：我觉得刚才陈老师，还有向教授讲的都非常到位了，我们的研究方法肯定不能从过去那种简单的统计数字和总量来看，分化也好、结构化也好，实际上肯定都是还要针对具体的各个城市的情况来研究。像北上深这样的城市是有真实的需求，我们来看看这个真实的需求是在哪？就像我们酒店所在的金融界也好，到上地去看看也好，你就看到在这里的从业人员的变化是什么，如果说这几个城市人口的经增长是一个总量的关系，即使说上海已经没有净增长，有净流出了，你去看看进来的人是什么人，走的是什么人。我们是做园区的，大量的年轻人大学毕业以后都在这三个城市找工作机会，这是你根本都挡不住的，我们随便建一个园区在北京几个月内就可能上万平米，甚至说一下子一个企业发展从一百人就到五六千人，别的城市根本就没法儿比。你去看看这些年轻人，看看晚上12点以后灯火通明的这些园区，你就看看这些年轻人，他们现在是为了他们的预期进行奋斗的，所以这个是最真实的需求。深圳楼盘也是如此。所以大城市这些资源，他们的就业的机会，成长的机会，以及教育和就医这些条件，都是根本的因素。所以像在中国这样的城市都不用研究，这三个城市一定是长期的看好，而且一定是结构化的，最后会使有预期的人有财力的人留下来，这是肯定的这样一种趋势。

还有一个就是租房市场也是真实的需求，所以这些真实的需求会是其他城市根本不可比拟的。我最近这一两年到过太多的二三线城市，大量的控制楼宇，大量的控制房子，这些都是真实的，根本没有人，没有人住你就不可能建学校，你也不可能建医疗，全是假的，这些大量的土地财政支持了我们二三四线城市的地方经济的发展模式已经根本不可为继。

赵毅：我补充一下，一个经济学家进行数据分析做了一个判断，他的观点是中国人不要把资金都投到海外，比如说纽约、东京这些城市，他判断十年内有数据支撑，如果从资产价值角度，北上深这三个城市十年内一定是最有价值的城市之一，我个人倒是认同这个观点。下面是孔鹏先生，您对北京上海包括深圳这三个城市，您的发展策略是基于什么原因这样突飞猛进的？

孔鹏：先更正主持人一句话，就是旭辉从来不认为自己是敏西音地产。刚才其实我一看到这个问题我就乐了，为什么？我从业16年了到今年，被人问的最多的问题就是这个问题，就是北京的房子还会涨吗？为什么问这个问题？其实我们的角度不一样，因为大多数问我这个问题的人可能都是有购房的需求，或者已经购房的人，他处于释放自己的需求，或者资产保值的需要。而今天我们在场的可能绝大多数都是这个行业的从业者，作为从业者现在对这个行业都有一种忧虑，所以今天我们再讨论这个问题的时候，可能是针对这种忧虑来的。

基于这个我想站在从业者的角度谈一谈我的几点粗浅的看法。第一，我特别同意刚才陈教授讲的，上涨是一个趋势，这个趋势是毋庸置疑的。但是我们怎么来把这个趋势稍微分解一下？这个作为我们像这种做实际中微观，实际操作的行业从业者可能也有自己的看法。如果简单来说其实一线城市的房地产有一个趋势，这个趋势就是叫做总体上涨趋势不变，第二是短周期，大概三到四年会经历一个波动，这个波动会是一个短周期。第三个就是在箱体内波动，这个箱体的意思就是说当你涨的多猛政策就会往下调一调，它既不能让你太好也不能让你太差，所以它是一个政策和市场的互动式。第四个就是它的增速已经由加速变为减速，还在增长，但是增速已经过了拐点。所以大概用这几句话我们可以把对于房地产市场的一个整体趋势大概描摹一下。

在这个背景下其实我们再深入来，作为一个从业者我们为什么要看待涨与不涨？就是要谈结构，其实我们关心的并不是涨不涨，大趋势肯定会涨，我们关心的是涨幅，房价的涨幅能不能覆盖地价的涨幅，能不能考虑通胀，能不能覆盖其他投资机会的涨幅。原来对于老百姓(603883,股吧)来说房子是一个好的投资行为，现在再买房子，三年的收益一平化，没准只有3%、4%，而我们关心的是房价的涨结构是什么样的，哪个板块会涨，是一手涨还是二手涨？哪个业态涨，住宅、酒店、写字楼、商业这些涨不涨。所以在这个里面我想作为从业者，在这个大的趋势下我们还是要做非常多的思考。但是有一点是毋庸置疑的，就是房价会涨，但是前面这些所有我抛出来的问题我想都已经变成挑战了，基于这个挑战作为企业要做很多的应对工作。

赵毅：下面是路劲的联席董事，您对今天的主题，就是房价，或者产业这一块有什么见解？

刁露：房价从陈诗涛女士办论坛的时候就一直在谈，谈了十多年了大家其实可以看结论。今天这个主题是说一线城市的房价涨还是不涨。现在定义一线城市就是北上深，一线城市的房价涨不涨，我们是看大数据，我觉得论房价涨与不涨，首先第一个是看人口流动。

对于一线城市，尤其是北京，我们看北京的人口都不用谈了，大家还都是在往北京走。我们看未来这个大数据，北京其实户籍人口和流动人口要三千多万，如果看全球三千多万的大城市来讲，其实有几个是可以参考的，咱们是说大城市，最可比的是东京，东京应该也是三千多万，这些人为什么还是聚集在东京？我觉得这个其实首先要探讨这个城市给了大家什么样的资源。像北京最重要的政治、文化中心，经济当然也还是比较强的，以前定义是政治、经济、文化中心，当然上海现在以华东的金融、经济中心，深圳毋庸置疑是南方的一个重镇，一个经济中心。所以人口的流动一定是向也机会的地方来走，多少年轻人到大城市来工作，即便蜗居在小地方还是要来这个地方。所以对于一线城市来讲，人口的流入，人口的导向，这个在中国是非常明显的，我觉得这是人口的一个大数据。

其次还有对企业来讲最关注，或者是从房价来讲最关注的是一个成本问题。成本一是土地，土地是开发商面临的最大的土地成本，盖房子的成本。还有一个是不断上涨的人工成本和材料成本，这个也是回避不了的，我们也不能说中国的经济2020要翻番，老百姓的收入也要两位数的增长，但是房价不增长，房价不增长这个感觉好像是一个悖论。如果在土地不断增长的情况下，材料和人工成本不断增长的情况下，房价怎么不增长？当然今天探讨的就是涨价多与少的问题，这个是值得探讨的。对于一线城市来讲，房价从长期来讲，从大数据来看，从科学观来讲，应该还是要上涨的。

赵毅：刚才刁总说到了土地成本，下面请泰禾的沈总，泰禾的产品在北京是让人眼前一亮的产品，您如何看待在一线城市改善性需求，您泰禾这一块如何做这个产品的？

沈力男：谢谢主持人，首先讲泰禾是一个明细，我们现在很多总部的工作都在北京，三代以上是农民，我们还是记得住自己的出身的。刚才讲到院子，其实院子音是针对北京高端市场做的这样一个产品，特别是一千万到三千万这样一个市场是在北京是拥有量非常大的，另外一个角度来讲北京拥有极大的购买力，北上广的房价能不能再往前走？我们从业人员最重要的前提是相信的前提是愿意相信，再往前走应该是值得相信。昨天可能上传乐视购买的物业，说乐视出手了，是不是房价会降一半了？我联想到最早房地产业很焦虑的时候，万科行业大哥走访互联企业，走到雷军小米的时候，雷军劈头就问他，你看房地产能不能以互联思维的方式房价降一半？万科也非常谦虚的说我们要研究这个问题。其实房地产企业也很谦虚向互联企业学习，但是互联企业基本都缺乏房地产思维，像北京这样的地价基本上占到房价售价的六到七成以上，你怎么可能降到一半。现在声音要控制特大诚实的发展，比如说原来是北京，现在要做成京津冀。泰禾这些发展离不开这些中心城市的发展，京津冀发展是我们的重镇，长三角的发展以上海为主，我们以广深为核心的珠三角的发展，是我们的一个重要发展区域。

北京我想再怎么控人口还是会进来，北京特别特殊。南方可能还有一些选择，北京这么大片其实北京某种意义上可能是唯一好选择的一个地方，我们在座的可以做个统计，我估计基本上都是外地人，所以很多人讲是不是到北京是为了看病方便，上学方便，我还是觉得不太认同，主要是发展，除了生存其实就是发展。我们到北京不是为了来看病，现在往外赶人，小孩子上学也没那么容易，经常都上到其他的民办学校去了，其实就是发展，我们在这儿能够发展。其实就像互联企业的BAT一样，中国整个的城市群，北京上海深圳就是我们城市里面的BAT，从这个程度来讲我们是可以中长线来看好它，谢谢。

赵毅：谢谢沈总，万科是房地产业的一面旗帜，我个人经常在团队里面说我很嫉妒万科，因为你的非常均衡的发展，管理人员相对来说业务上的压力非常少，万科的高总，您对房价这一块，您是因为更多是给白领定制的产品，您对这三个一线城市，它的房价发展，您万科未来产品走向。我也注意到万科未来也开始出现一些高端产品，您是怎么看的？

高兴：非常感谢主持人对万科品牌的认可。大家好，我想说其实最近顶豪、高端这些词一直被房地产业在高度热议。

2015年也出现了很多高价地，陆陆续续在今年也都会再出现。我们从销售的数据上来看，其实2015年全年单价超过十万块钱以上的项目已经到了250套以上，这个数据是2014年的10倍。总价超一千万的这种项目，我们在成交据也是同比上涨了超过50%。所以从这些数据上可以看到，比如说我们以前所定位的这种高端和顶豪，在上千万企业这种总价，到现在来看已经不是什么高不可攀的这种产品了。可能这样的一个房价在北五环或者东五环，也就能买一个三居室，或者是一个紧凑型的四居，那么为什么这么高的房价还有这么强的需求量？更多的是一个强大的市场需求所决定的，总而言之有三点，一个是说现在的家庭结构所决定的，现在第二胎的政策释放，很多人都是以空间需求或者居室的改善，作为最首要的现居条件。还有对于保值和增值这方面，在房地产现在投资渠道来看相对是比较好的。第三是更多的这种有品质的人是愿意为更高的品质生活花钱去买单的，所以从这几点来看的话，也是能够去促使现在相对于来说这种上千万的产品市场表现能力是非常强的。

说到万科，万科北京公司今年也是在遵循这样的一个市场大环境，我们刚刚推出了最新的两个产品系，一个是翡翠系，另外一个是大都会系，这两条产品系，翡翠系是定位为城市精英的品质生活这么样一个定位。今年会出两个项目，第一个在北五环马上就要在市场上推出，下半年也会推出翡翠长安项目。还有一个是顶豪项目，距离鸟巢不到3公里，占据城市最核心的这么一个区域，我们也是会精心去打造一个现在在市场上非常奢华顶豪的产品。

赵毅：谢谢高总，期待万科的高端产品能够更早出。下面是一个国企，五矿的张总，您对前面十位嘉宾的观点，你个人是什么观点？

张百平：前面嘉宾都是意见一致，都是涨涨涨。我对于聚焦北京来讲我也非常认同，因为你从影响房价的几个基本的市场因素，比如说土地的性，人口的涌入，货币量供应，从这一点上大家是没有疑问的。这里面有点不确定的可能就是我们的政策，所以我的观点就是尤其北京的房价，应该就是在打压中上涨，谢谢。

赵毅：下面是在座的唯一一位基金业的代表，鼎信长城基金董事长章总，刚才很多老板都说缺钱，实际上相信在座的绝大部分中小企业今天还会说缺钱，您对这个观点怎么看待？

章华：钱的问题其实走到现在，房地产企业是最有钱的企业，现在全世界排名前十的房地产企业基本上被中国占据了，所以现在不是一个缺钱的问题，现在是一个钱上哪投的问题，刚才大家都是清一色的再说房价一路涨。过去十几年下来，其实有两个观点，经济学家像陈淮和向松祚这两位师兄，都一路认为一线城市价格是需要向上走的。

现在的问题也不再是说一线城市涨不涨的问题了，是涨多少的问题。现在其实是近期土地拍出来，面粉和面包一样贵，所以如果说涨的幅度小了，可能在座的开发商都会亏钱，在座的几位我们也是他们的投资伙伴，我们有三百亿的投资规模，中国房地产一百强有三十家我们是他们的股东，他们始终认为机会一直在，我们始终有顾虑，这个顾虑还是说站在两个角度，一个角度其实是房地产市场还是给整个的经济形势和货币是紧密相关的。过去GDP从一万亿干到十万亿美金，货币MR从1992年的1.54万亿干到现在的一百多亿，走到现在还有这么大的一个幅度吗？其实很明显是没有了，所以我们不太可能再赌这一波大趋势，说仍然每一年我们经济货币有两位数以上的增长，其实这个基础是没有了，所以不能过高的有这么一个预期。但是钱仍然是上一线来聚的，我们去看国际上面那些最大的城市，巴黎、伦敦，其实北京的房价、上海的房价跟他们比已经不低了，甚至我们比他们还要高，所以从这个意义上来讲，站在国际上来比较，我认为大涨的概率是没有了，投资还是需要谨慎。

赵毅：谢谢张总，其实今天这个话题不应该成为话题，房价涨与跌是一个正常的经济现象，过去看涨或者看跌都不是一个正常的经济学观点。所以从资源集聚、集中这个角度来看，13亿人口只有3个一线城市，它的资源是其他城市或者全球范围内极少出现的一个现象，所以无论从消费者自己自用的角度，或者改善与需求角度，或者从教育各方面角度，甚至从投资角度，长周期的这个收益是必然存在的，无非就是未来的收益不像十年前可能一夜之间资产暴涨会很大的比例。所以只要有这一点的认识，从投资角度，从自住角度，一线城市的房价总体向上走，这是一个不容忽视的正常规律，没必要把它看得太严重。所以非常感谢各位嘉宾的分享，也希望大家能在下午的会议中，吸收更多更有价值的一些观点，谢谢大家，也谢谢各位嘉宾！