低库存下首开华润成赢家

伴随着去库存的深入，北京市新建商品房的库存量不足7万套，进入历史最低值，未来手中持有大量土地的企业将掌握市场的主动权。在过去的两年内，包括万科、绿地、保利、首开、远洋、华润、京投、旭辉等一众房企在北京土地市场攒了不少家底。这些之前积极获取北京土地的房企，尤其是在当初逆势时，面临一片质疑声中拿地的开发商如今俨然成了当前市场的最大赢家。

库存进入历史低点

一份由中信证券(600030,股吧)起草的全国楼市库存研究报告披露，截至2015年底，全国广义库存约136.2亿平方米，这相当于2015年商品房销售面积的10.6倍。

然而，与全国楼市高库存相比，北京纯商品住宅则处于低库存状态。

据中原地产研究部统计，截至今年3月7日，北京商品房住宅可售库存持续下调，自2014年5月10日以来首次跌下7万套，目前商品房住宅库存仅68949套，相比年初的78415套下调幅度达到了12%。

个别区域的库存更是下滑到历史低点。目前通州商品房住宅可售只有5857套的历史低位，相比年初的1.2万套，下降一半多，而且区域内已经连续多月无大量新增商品房住宅供应。通州住宅供应减少也导致需求转移到北京周边的燕郊、大厂等区域，这些区域最近几周都出现了明显的升温趋势。

“不同城市之间面临的库存问题完全不同。”一位代理公司相关负责人表示，一线城市的库存压力并不大，甚至纯商品住宅还处于结构性短缺的状态。

中原地产首席分析师张大伟分析，一系列政策刺激楼市，从春节前的降低非限购城市首付到前几天的契税、营业税减免，虽然从政策覆盖面看，绕开了北京等一线城市，但事实上，从市场变化看，这些政策都不可避免地在心理层面影响了供需结构。而北京人口持续净流入、土地高端化趋势明显，这些因素都引发市场恐慌心理加速入场消化库存。

从北京商品房住宅市场最近几年的住宅土地供应看，商品房高端化趋势非常明显，开发商惜售现象出现，导致楼市供应纯商品住宅甚至出现缺口。

北京市房地产业协会提供的数据显示，2014年北京楼市供应量为8.62万套，而这个数字在2015年则下滑为5.59万套，近年来北京楼市供应量正在持续下滑。

库存下降在北京很可能将延续。

专业人士分析，北京土地的性，基于优势资源聚集，十几年来，北京人口增长迅猛，北京房地产业也经历了一个快速发展期，但土地资源是不可再生的，不可能无限制供应土地。

同时，“瘦身减量、控制增量、疏解存量”已被管理部门定位为近期北京土地供应的思路。2015年，北京市经营性用地供应总量有所减少，其中商品房用地环比减少了25%。而2015年通过土地市场供应的住宅用地只占经营性用地供应总面积的比例约74%，其中近九成配建了民生住房。

首开华润成赢家“得土地者得天下，”一位负责项目前期的房地产开发商向北京商报记者表示，对于大型品牌开发商而言，一线城市的土地储备将成为公司最重要的战略资源，过去两年间在北京拿地最多、地块价值越高的企业毫无疑问是最大受益者。

事实上，2015年北京前十强房企的座次已经悄然发生了变化。在2015年北京房地产市场领先企业榜单中，首开股份(600376,股吧)销售额首次冲破213亿元，超越万科成为北京地产行业老大。

统计显示，在去年北京销售十强中，首开销售额突破200亿元，大幅领先其他房企；第二梯队为百亿军团，其中包括万科、中铁建、华润、保利、中海；第三梯队为城建、京投银泰(600683,股吧)、住总、远洋，销售业绩在80亿-100亿元之间。

业内人士表示，北京楼市销售前十的房企均为近年土地市场上“拿地大户”，其中首开地产近年来一直深耕北京，取得了大量土地储备，在2015年北京房地产市场较好的情况下，首开销售出现爆发性增长并不令人惊讶。相反，万科近两年在北京拿地数量不太多，导致可售新项目不多。

房企在北京的土地储备决定了开发商在北京的销售业绩，这一效果在去年北京楼市升温的背景下得以凸显。

数据统计，拿地大户们去年销售额增幅也出现大幅增长。中海、华润、中铁建销售额同比增长幅度分别为222.87%、137.88%、116.29%；首开股份、北京城建(600266,股吧)、远洋地产销售额同比增长则在49%-85%。

“华润置地无疑也是近来土地市场的大赢家之一”，一位楼市观察人士表示，去年华润联合其他房企在北京土地市场揽地5宗，土地成交额逾223亿元。此外，华润在上海楼盘、厦门楼盘、武汉楼盘等核心城市也频频大手笔拿地，在一线土地市场已收获颇多，成为去年土地市场的一大黑马。业内人士预测，按照土地储备来看，华润在今年稳定在北京十强的同时，有望将座次再度提升。

拿地手段多元化

北京房地产业协会副会长陈志表示，未来土地拆迁成本越来越大，同时土地规划上也面临各种红线的压力，2016年北京虽然会有一部分优质土地入市，但总量将会再度缩减。

“一面是土地供应短缺，一面是各路豪强云集，今年北京土地市场的激烈竞争仍将不可避免。”一位楼市观察员分析，虽然去年一些开发商陷入“退地风波”，甚至一些企业激进拿地也引发了外界对其财务压力的担忧，但北京库存下滑，房价走高的现实已经证明，当初这些敢于拿地，坚决布局一线城市的开发商是赌对了。包括万科、绿地、保利、首开、远洋、华润、泰禾、京投、旭辉在内的去年北京拿地大户，仍会是今年土地市场的有力竞争者。

同时，在城市核心区域拥有土地资源储备的多寡无疑将成为行业内外评估企业潜力的一个重要标准。

瑞信集团发表研究报告表示，今年1月及2月，万科与其他开发商在主要城市以合适的价格合资购入地块，更优秀的土地储备将会带动万科2017年收入上升。由此把该公司的盈利预测上调3%。

随着北京房价上涨，土地成本也在迅速上升，普通房企要想在招拍挂拿地难度较大，采取联合拿地模式取得高价优质地块已经是行业潜规则。央企和国企因具有较强实力和低融资能力成为最受欢迎的联合对象。此外，类似平安保险这样的金融机构也凭借雄厚的财力成为联合企业乐于携手的对象。

亚豪机构统计数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重多在30%。进入2013年之后，这一比重快速提升至39%，2015年这一比例已达到46%。

值得关注的是，并购也开始成为开发商“另类”的拿地模式。

去年底，恒大收购新世界旗下老牌别墅项目丽宫；今年初，融创在北京以收购方式，接连取得昌平东方普罗旺斯项目和怀柔长青雁栖湖别墅项目，总货值超百亿元。

收购价格相对北京快速提升的地价会比较划算。同时，并购项目已处于开发过程当中，不需要接盘企业再投入太多精力进行前期繁琐的开发流程和手续，从而有效提高项目开发周期，形成快速销售。

北京商报记者 董家声/文 宋媛媛/制图